邦乾配倍光大证券：维持华润置地“买入”评级资产运营品牌龙头

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　　光大证券发布研报称，当前全国房地产销售仍处下行通道，城市分化和区域分化明显，下调华润置地（01109）2026-2027年归母净利润（基本）预测为236.8/230.7亿元（原为252.7/255.3亿元），新增2028年归母净利润（基本）预测为238.9亿元，当前股价对应2026-2028年PE估值（基本）分别为8.2/8.4/8.1倍。公司投资聚焦核心城市，资产运营品牌龙头，央企信用优势显著，维持“买入”评级。

　　光大证券主要观点如下：

　　事件

　　公司发布截至2026年3月31日未经审核运营数据。2026年3月，实现合同销售金额224.2亿元，同比下降14.1%；合同销售面59.4万平方米，同比下降34.5%。2026年1-3月，实现合同销售金额441.2亿元，同比下降13.8%；合同销售面积124.9万平方米，同比下降36.9%。

　　资产运营品牌龙头，稳定现金流贡献提升

　　2025年，经营性不动产收租型业务板块营业收入254.4亿元（同比增长9.2%），核心净利润98.7亿元（同比增长15.2%）。截至2025年末，1）在营购物中心98座（其中82个零售额位列当地市场前三），总建筑面积1242万平方米（同比增加8.4%），零售额2392亿元（同比增长22.4%），整体经营利润率63.1%，再创历史新高；2）写字楼总建筑面积146万平方米，在营写字楼23座，平均出租率77.7%（同比增长2.8个pct．）；3）酒店总面积79万平方米（同比增长1.2%），平均入住率67.3%（同比增长3.1个pct．）。2026年1-3月，公司实现租金累计收入91.6亿元（同比增长14.0%）。

　　销售均价提升明显，投资结构聚焦核心

　　2025年，公司销售规模稳居行业前三，销售金额2336亿元（同比下降10.5%），销售面积922万平方米（同比下降18.6%），销售均价2.53万元/平方米（同比增长9.9%）；2026年1-3月销售金额441亿元（同比下降13.8%），签约销售面积125万平方米（同比下降36.9%），销售均价3.53万元/平方米（同比提升36.5%）。公司销售结构聚焦核心城市，销售均价提升明显，18个城市市占率排名前三。拿地方面坚持“量入为出”原则，合理把握投资节奏，聚焦一二线城市，2025年获取项目33个，权益投资673.7亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成。

　　央企信用优势显著，融资成本继续优化

　　公司始终恪守稳健审慎的财务原则，将现金流安全做为企业发展生命线。截至2025年末持有现金储备1170亿元人民币，净有息负债率为39.2%，加权平均融资成本较2024年底下降39个bp至2.72%，维持行业最低梯队。融资成本优化，信用优势显著。

　　风险提示：销售与拿地不及预期，经营性业务表现不及预期，行业下行超预期等。